Methodik
Wie IMMOINVEST Marktdaten in verständliche Analysen verwandelt — und was diese leisten (und nicht leisten).
Was ist IMMOINVEST?
IMMOINVEST ist eine KI-gestützte Analyseplattform, die den deutschen Immobilienmarkt transparent macht. Anstatt einzelne Inserate zu zeigen, verdichten wir Tausende Datenpunkte zu einem klaren Bild: Wo ist der Markt überhitzt? Wo liegen unentdeckte Chancen?
Die Plattform richtet sich an Käufer, Investoren, Eigentümer und Berater, die fundierte Entscheidungen treffen möchten — ohne stundenlange Eigenrecherche. Alle Analysen dienen der Orientierung und stellen keine Anlageberatung dar. Für verbindliche Einschätzungen empfehlen wir die Konsultation eines zertifizierten Sachverständigen.
Datengrundlage
IMMOINVEST kombiniert zwei Hauptquellen:
Amtliche Gutachterausschuss-Daten: Über 400 Gutachterausschüsse in Deutschland erfassen verbindliche Kaufpreise und leiten daraus Bodenrichtwerte, Liegenschaftszinssätze und Marktanpassungsfaktoren ab. Diese Daten bilden das fundamentale Preisniveau ab — sie zeigen, was Immobilien tatsächlich wert sind.
KI-basierte Marktschätzwerte: Angebotspreise und Mietspiegel werden als statistische Schätzwerte modelliert und mit den Fundamentaldaten abgeglichen. Sie zeigen, was Verkäufer verlangen — und ermöglichen den Vergleich mit realen Transaktionspreisen.
Demografie & Statistik: Bevölkerungsentwicklung, Altersstruktur und Prognosen bis 2040 aus amtlichen Statistiken geben Aufschluss über die künftige Nachfrage.
Die Differenz zwischen Fundamentaldaten und Schätzwerten ist ein zentrales Signal: Sie zeigt, ob ein Markt fundamental unterstützt ist oder von Erwartungen getrieben wird.
Der Market Value Index (MVI)
Der MVI ist unser proprietärer Score, der die Marktqualität einer Region auf einer Skala von 0 bis 100 bewertet.
Ein hoher MVI-Wert zeigt einen Attraktiven Markt: gute Renditen, Wertsteigerungspotenzial, demografische Stabilität, hohe Nachfrage und sehr gefragte Lagen mit guter Infrastruktur und hohem Lebensqualitätsindex (LQI). Ein niedriger MVI-Wert signalisiert einen Risikomarkt: das Angebot übersteigt die Nachfrage, strukturelle Nachteile überwiegen.
Orientierungswerte:
- 60–100: Attraktiver Markt — gute Renditen, hohe Nachfrage, demografisch stabil (Unterteilung in Käufermarkt und Verkäufermarkt)
- 40–59: Ausgeglichener Markt — faire Verhandlungsposition beider Seiten
- 0–39: Risikomarkt — Angebotsüberhang, strukturelle Nachteile, erhöhter Verhandlungsspielraum
Der genaue Berechnungsalgorithmus ist ein geschütztes Geschäftsgeheimnis.
Markttyp-Einordnung
Jede Region wird als Attraktiver Markt, Ausgeglichener Markt oder Risikomarkt eingestuft. Bei Attraktiven Märkten wird zusätzlich zwischen Käufermarkt und Verkäufermarkt unterschieden — basierend auf einer gewichteten Kombination aus Rendite, Wertsteigerung, Preistrend, Nachfrage und Verhandlungsabschlag.
Ein Attraktiver Markt bietet gute Renditen, Wertsteigerungspotenzial und demografische Stabilität. Ein Risikomarkt ist geprägt von Angebotsüberhang und strukturellen Nachteilen. Ausgeglichene Märkte sind typischerweise stabile, langfristig planbare Investitionsziele.
Zusätzlich wird jede Region nach Eigennutzung und Kapitalanlage bewertet — als separater Analyseblock mit jeweiliger Eignungsbewertung.
Die Einordnung ist dynamisch und wird regelmäßig aktualisiert, da sich Marktbedingungen — insbesondere bei Zinsänderungen — schnell verschieben können.
Nachfrageindikatoren & Marktspannungen
Verhandlungsabschlag: Die Differenz zwischen Angebotspreis und tatsächlichem Abschlusspreis gibt Aufschluss über die Verhandlungsposition von Käufern. Ein hoher Abschlag deutet auf Käufervorteil hin, ein niedriger auf Verkäuferdominanz.
Vermarktungszeit: Wie schnell werden Objekte verkauft? Kurze Vermarktungszeiten signalisieren hohe Nachfrage und Angebotsknappheit — ein zentrales Spannungssignal.
Preistrend: Die Preisentwicklung der letzten 12 Monate zeigt die Richtung des Marktes. Kombination mit Fundamentaldaten lässt erkennen, ob ein Trend nachhaltig oder spekulativ getrieben ist.
Kein einzelner Indikator liefert ein vollständiges Bild. IMMOINVEST wertet diese Signale kombiniert aus.
Lebensqualität & Standortfaktoren
Neben den reinen Preiskennzahlen bewertet IMMOINVEST die Standortqualität jeder Region über den Lebensqualitätsindex (LQI) auf einer Skala von 0 bis 100.
Einbezogene Faktoren sind unter anderem Natur- und Grünflächen, Infrastruktur und Anbindung, Kultur- und Freizeitangebot, Luftqualität, Lärmbelastung, Bevölkerungsdichte, Gesundheits- und Bildungsversorgung, Sicherheit, Beschäftigung sowie Klimaqualität. Ergänzt wird dies durch den energetischen Sanierungsstau und das örtliche Klima.
Ein hoher LQI-Wert steht für eine hohe Lebens- und Standortqualität, ein niedriger für strukturelle Nachteile. Die Gewichtung orientiert sich an anerkannten Lebensqualitätsindizes und ist Bestandteil der MVI-Bewertung.
Haftungsausschluss & Transparenz
Keine Anlageberatung. Alle Inhalte auf IMMOINVEST dienen der Orientierung und Informationsvermittlung. Sie ersetzen keine professionelle Beratung durch Sachverständige, Makler oder Rechtsanwälte.
Ohne Gewähr. Die verwendeten Daten werden mit größtmöglicher Sorgfalt aufbereitet. Gleichwohl können Abweichungen von realen Marktverhältnissen nicht ausgeschlossen werden. Lokale Besonderheiten, temporäre Marktverzerrungen oder neue Entwicklungen werden nicht immer zeitnah erfasst.
Für verbindliche Immobilienbewertungen empfehlen wir die Konsultation eines zertifizierten Sachverständigen gemäß § 194 BauGB.